Le irregolarità urbanistiche degli immobili costruiti prima del 1° settembre 1967 non determinano la nullità dell’atto pubblico di trasferimento degli stessi immobili se in quest’ultimo atto è stata effettuata dal venditore la dichiarazione / allegazione urbanistica prevista dall’art. 40, comma 2, legge 28.2.1985 n.47.
Come statuito dal Tribunale di Napoli, con sentenza del 30.10.2017, n. 2017, la disposizione di cui all’art. 40 della legge 28.2.1985 n.47 nel prevedere che nell’atto di trasferimento di immobile “per le opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia” possa essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all’atto medesimo “una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l’opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967” prevede casi di nullità tassativi e sanziona con la nullità il solo caso di omessa dichiarazione / allegazione della conformità urbanistica e non anche la sua mendacità; né possono estendersi per analogia i tassativi casi di nullità previsti dalla citata norma.
La sentenza del Tribunale di Napoli si inserisce nell’orientamento maggioritario in giurisprudenza, fondato sul tenore letterale della norma ed il carattere tassativo dei casi di nullità in essa contemplati, in forza dei quali l’art. 40 comma 2°, impone al venditore un adempimento di carattere meramente formale, assolto con la suddetta dichiarazione / allegazione, la cui presenza nell’atto di compravendita rende lo stesso valido (Cass. civ., sez. II, 5.7.2013, n. 16876).
Conseguentemente solo in caso di omessa dichiarazione /allegazione la sanzione nullità può trovare applicazione
Va evidenziato, che la ratio della disposizione di cui all’art. 40 della legge 28.2.1985 n.47 è quella di semplificare la compravendita in situazioni di effettiva difficoltà di reperimento di vecchie licenze di costruzioni (impossibilità di reperire pregresse licenze edilizie a causa di archivi comunali disordinati, licenze edilizie con elaborati grafici assai approssimativi o carenti) nonché di mancanza di chiarezza nella strumentazione urbanistica locale relativa all’epoca di costruzione ovvero di “incertezza” del regime urbanistico edilizio locale applicabile all’epoca di effettiva costruzione dell’immobile oggetto di trasferimento (edificazione di manufatti in territorio aperti in Comuni privi di PRG / PdF e/o di Regolamenti edilizi).
Ed infatti, l’art. 31 l.17 agosto 1942, n. 1150 (cd. legge urbanistica) stabiliva l’atto di autorizzazione (licenza edilizia) solo nell’ambito del territorio comunale “urbanizzato” provvisto cioè di opere di urbanizzazione primaria e secondaria (il quale fu inizialmente individuato con la perimetrazione dei centri abitati che i Comuni avevano l’obbligo di redigere e che spesso non effettuavano) soltanto successivamente con la legge 6 agosto 1967, n. 765 (cosiddetta legge Ponte) l’obbligo della licenza edilizia venne esteso a tutto il territorio comunale (nel centro abitato e fuori).